Am 29. März 2019 verlässt Großbritannien die Europäische Union. Sollte London bis dahin mit Brüssel keinen geordneten Brexit aushandeln, stünde ein No Deal-Brexit bevor, der Großbritannien wirtschaftlich in weitreichende Bedrängnis bringen könnte. „Wenn der Brexit das Wachstum auf der britischen Insel tatsächlich bremst, wird sich dies zwangsläufig auch am britischen Immobilienmarkt niederschlagen“, sagt Vincent Bruyère, Senior-Portfoliomanager für Immobilienaktien bei Degroof Petercam AM. „Am Markt für Immobilienaktien wird dieses Szenario zu einem gewissen Grad bereits eingepreist. Britische börsennotierte Immobiliengesellschaften notieren derzeit mit einem Abschlag von 20 bis 25 Prozent auf ihren inneren Wert.“
Mit Blick auf den Brexit haben viele Banken bereits angekündigt, ihre Europazentralen auf das europäische Festland zu verlegen. Dies würde sich vor allem auf die Nachfrage nach Büroraum in London auswirken. Neben Dublin, Amsterdam, Luxemburg und Paris würde insbesondere Frankfurt – dort wollen insgesamt 24 Kreditinstitute ihren Sitz hin verlegen – davon profitieren, dass Banker zukünftig Wohnraum an ihrem neuen Arbeitsstandort suchen. Bruyère hält dies allerdings für nicht überzeugend: „Das Potenzial, das von Umzügen britischer Bankmitarbeiter ausgeht, ist im Vergleich zur Größe dieser regionalen Immobilienmärkte relativ gering. Wir setzen dennoch auf diese Städte, jedoch aus Gründen der jeweiligen fundamentalen Angebots-/Nachfragekonstellation.“
Bruyère: „Großbritannien bleibt für Immobilieninvestoren interessant, auch wenn es die EU verlässt. Jedoch sind dann die klassischen gewerblichen Immobiliensegmente, wie Büros, Einzelhandel und Logistik weniger attraktiv. Wir tendieren schon jetzt zu Objekten alternativer Nutzungsarten wie Studentenwohnheime, privat genutzte Lagerflächen (Self-Storage) und Convenience-Shopping, das im Gegensatz zum dezentralen Erlebnis-Shopping auf die reine Deckung des täglichen Bedarfs bei den Verbrauchern vor Ort abzielt.“
Mit Blick auf Deutschland kann sich der Experte vor allem für den Wohnsektor begeistern. Während viele bereits über eine mögliche Blasenbildung am deutschen Wohnimmobilienmarkt diskutieren, bleibt Bruyère gelassen: „Wir sehen noch keine Anzeichen einer Blase. Die Bewertungen von deutschen Wohn-REITs mögen relativ hoch erscheinen, doch basieren sie auf einem starken strukturellen Treiber, nämlich steigende Mieten aufgrund der Angebotslücke bei bezahlbarem Wohnraum. Börsennotierte Immobilienunternehmen, die in gehobene oder luxuriöse Wohnsegmente investieren, stehen allerdings nicht auf unserer Kaufliste.“
Die europäischen Immobilienmärkte und mit ihnen die börsengelisteten Immobilienunternehmen werden nach wie vor von soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten in Europa sowie langfristig weiter sinkenden durchschnittlichen Finanzierungskosten getragen. „Mit Blick auf die kommenden zwölf Monate erwarten wir bei europäischen Immobilienaktien einen durchschnittlichen Gesamtertrag zwischen acht und zwölf Prozent – basierend auf einem Abschlag auf die Nettoinventarwerte von fünf Prozent, mit dem die Immobilienportfolios europäischer REITs derzeit bewertet werden. Mit jährlich durchschnittlich vier Prozent sollten die Dividendenrenditen parallel bis 2020 attraktiv bleiben und den Gesamtertrag positiv beeinflussen“, sagt Bruyère.
Dennoch sollten unerwartete Szenarien ins Kalkül gezogen werden, wie zum Beispiel eine deutliche Wachstumsabschwächung in Europa. Diese würde das Gespenst der Deflation wieder erwecken und zeitgleich zu sinkenden Mieten führen. Eine Gefahr für die Immobilienmärkte gehe darüber hinaus von schneller und stärker als erwartet steigenden Zinsen aus, ohne dass das Wirtschaftswachstum entsprechend mit steigt. „Manager von Immobilienaktienportfolios sollten solche Überraschungen im Hinterkopf haben und schnell reagieren können, wenn es brenzlig wird“, ist Bruyère überzeugt.
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